オフィスを移転する時や廃業する時などには、退去の際に原状回復の義務が借主に発生します。原状回復の範囲や費用は、借主にとって大きな負担となるだけにあらかじめ計画的に進めて行かなければなりません。「原状回復はどこまで？」「事務所の原状回復はどれくらいの費用がかかるのか？」などさまざまな疑問もあるでしょう。
今回の記事では、オフィスの原状回復の範囲や費用相場をお伝えします。また、原状回復工事の契約を交す前に、見積もりで抑えておくと役立つポイントもまとめています。オフィスの原状回復の施工は、千差万別なので細部まで責任をもって確かめた上で納得の行く業者を見つけてください。
原状回復とは？
原状回復は、賃貸を解約する時に借主が借りた状態に戻して貸主に返す義務のことです。原状回復は、民法で借主の義務と定められています。
そのため、原状回復をするかしないかの選択肢から選ぶのではなく、どこまで原状回復をするのかが問題となることが多いのです。
賃貸オフィスと賃貸住宅の原状回復の違い
同じ賃貸でもオフィスと一般住宅では、原状回復で対応すべき範囲が明らかに違います。
住宅の場合は、「通常の使用を超える損傷」についての原状回復義務です。これは、住宅に住んでいることで普通に起こり得る通常損や経年劣化によるものにたいしての費用は含まれません。これらを超える損耗や毀損が見つかった場合には、原状回復の費用が請求されるのです。
一方、オフィスの賃貸契約は、100％原状回復の義務が借主にあるのが普通です。きれいに使っていたので損耗はないとは言い切れず、現状回復を求められます。
賃貸オフィスで原状回復を要求される施工箇所
入居する時に、会議室が必要となれば間仕切り工事を行うこともあります。オフィス内でもキッチンを作るために給水工事をすることも少なくありません。その他、エントランスをオフィスの雰囲気に合うものに変更したケースもあるでしょう。
新しく設置したものは撤去をし、移動をしたものは元に戻し、使用したものは新しくしなければなりません。主に原状回復でしなければならない施工箇所は、以下の部分です。
- テナント内のパーテーションの撤去
- カーペットの貼り替え
- 壁クロス（壁紙）の張替え、塗装
- 天井ボードの回復、補修、交換
- 配線も含む照明の撤去、回復、清掃、管球の交換
- 床下配線の撤去
- 配電盤の変更の回復
- 窓、ブラインドの回復、清掃
たとえば、壁のクロスやタイルカーペット・照明の管球などで経年劣化であっても基本的には借主が負担してすべて新しくする必要があります。
オフィスの退去後、新しいオフィスの内装や入居にかかる費用に意識が行くものですが、原状回復にはこのようにさまざまな費用がかかるためオフィス移転の際にはトータルでの費用を把握しておかなくてはなりません。
原状回復の費用相場
原状回復の費用がどれくらいかかるのかも気になるところでしょうが、間仕切りの内装工事などを行っていない場合には主に以下の内容で費用が発生します。
- クロス張替
- 床の張替
- 天井塗装
- 電球交換
- 全体のクリーニング
小規模～中規模のオフィス
相場目安は坪当たり2.5~3万円なので、15坪のオフィスならおおむね45万円が原状回復の費用と考えておく必要があります。貸主が個人オーナーで小規模なビルの場合には、坪単価が2万円内で済むケースもあり得るでしょう。
大規模なオフィス
規模が大きいオフィスなら、坪当たり5~10万円が相場です。単純にオフィスの広さだけではなくビルのグレードによっても費用がかさむ傾向が高くなります。
原状回復の見積もりでチェックしておくポイント
原状回復を依頼する場合に、見積もりをとりますがその際にチェックしておくポイントを抑えておくようにしましょう。見積もりに記載されている内訳のすべてが必ずしも必要ではないこともありえるからです。
部分補修で済む箇所の工事
壁の一部だけの修繕で済むと明らかに判断されるのに、壁全体の張替が見積もりに入っている場合には必要な理由を確かめましょう。不要であれば、それだけ費用を抑えることができるので重要なポイントになります。
クリーニングで済む場合
床や壁のクリーニングで明らかに対応できるのに、修繕作業が含まれている場合も同様です。
ワンランクアップの内容の場合
床や壁などを原状回復する場合に、以前の仕様よりもワンランクアップされた内容になっていることもあります。貸主が負担すべき原状回復は、これまで以上にランクを上げた材質や品質のものにする必要はありません。
上記のポイントを抑えて、見積もりは少なくとも2~3社から取るのがおすすめです。見積もり金額の開きがあるのが、何が影響しているのかも比較することで見つけやすくなります。不明な点があれば、詳しい説明をしてくれる業者の方が信頼しやすいといえるでしょう。
まとめ
原状回復の費用は、想定外の高額な見積もりになることもあり得ます。まずは、契約書の確認をしてどこまでがオフィスの借主の負担になるのかを明確にしておきましょう。不明な点があれば、早いうちに貸主との話し合いを持つのが賢明です。トラブルを避けるためにも、細部まで話し合っておくことは欠かせません。
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